L’Habitat Participatif dans la loi

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L’innovation sociale de l’Habitat Participatif a été reconnue par l’inscription d’un article dédié dans le cadre de la loi La loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) adoptée définitivement le 24 Mars 2014.

Pour retrouver le texte intégral de l’article de loi :
http://legifrance.gouv.fr/eli/loi/2014/3/24/ETLX1313501L/jo/article_47

Une définition commune et partagée de l’Habitat Participatif

Le premier intérêt de la loi ALUR est de proposer une définition de l’Habitat Participatif :
« Art. L. 200-1. – L’Habitat Participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis.

« En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l’amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l’Habitat Participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. »

Cette définition travaillée avec l’ensemble des acteurs identifie clairement aujourd’hui le champ d’innovation de l’Habitat Participatif.

La création de deux types de Sociétés d’Habitat Participatif

La loi a été construite pour faciliter la reconnaissance de l’Habitat Participatif, tout en reconnaissant la diversité des montages possibles. Le législateur a créé deux nouvelles formes juridiques qui peuvent répondre aux besoins des groupes pour se structurer et réaliser l’opération de construction et de gestion de leur habitat :
–    La Coopérative d’habitants
–    La Société d’Attribution et d’Autopromotion

Dans le cas de la Coopérative d’habitants, la propriété est collective. Les coopérateurs ont donc un double statut, celui de locataire (versant une redevance mensuelle) et celui d’associé de la société. Le financement du projet est porté par la société qui lève des fonds par un emprunt collectif (environ 80% du coût du projet) et par les apports des coopérateurs qui correspondent au capital.

Une fois le projet livré, la coopérative rembourse les prêts grâce à la redevance versée par les coopérateurs, et provisionne afin de répondre à ses obligations de propriétaire (taxes foncières pour le bâti, charges diverses, provisions grosses réparations, vacances et impayés,…).

La gouvernance démocratique (une personne = une voix) repose en grande partie sur les provisions grosses réparations réalisées, les décisions de travaux dans le bâti n’entraînant pas d’investissement individuel complémentaire, chaque coopérateur finançant en quelque sorte l’usure qu’il produit dans son logement.

A son départ, le coopérateur pourra récupérer ses apports initiaux actualisés au coût de la vie (et donc indépendant de la valeur du marché)  et, selon les cas, une partie de ses redevances (part dite « acquisitive »).

Ce système permet à toute personne d’entrer dans la coopérative indépendamment de ses capacités d’emprunt et éventuellement de ses fonds propres (l’apport travail étant un moyen de répondre aux apports initiaux, rendant le logement plus abordable). Elle adapte le coût d’usage, ou part loyer de la redevance non récupérable (par opposition à la part acquisitive), aux capacités financières des coopérateurs.

La Société d’Attribution et d’Autopromotion est plus proche du modèle de l’accession à la propriété.  Dans ce cas, les familles associées doivent apporter l’intégralité des fonds correspondants au logement qu’ils vont occuper ensuite (le plus souvent grâce à des prêts individuels). Une fois l’immeuble construit, la société peut ou non perdurer pour la gestion de l’immeuble. Les logements sont attribués à chaque famille en fonction des parts qu’elle possède dans la société.

Il est possible choisir une « attribution en jouissance » qui permet à chacun d’occuper son logement, tout en restant propriétaire collectivement de l’immeuble avec l’ensemble des autres associés. Dans ce cas, à son départ de la société, l’associé pourra revendre ses parts au prix qu’il fixera avec l’acquéreur ; toutefois, le nouvel acquéreur devra être « agréé » par les autres associés qui pourront ainsi faire perdurer l’esprit d’origine du projet.

Dans ces deux sociétés, le législateur a prévu la possibilité d’associer un organisme HLM à hauteur de 30 % maximum des parts. Il reste à adapter les conditions d’attribution de ces logements locatifs afin que leurs occupants puissent être pleinement associés au projet.

La recherche de sécurité juridique et financière pour les citoyens

Etant donné le caractère innovant de ces nouvelles sociétés et afin de protéger les citoyens de montages immobiliers hasardeux, le législateur a souhaité introduire un certain nombre de garde-fous.

–    Une responsabilité limitée :
Art. L. 200-5  « Les associés des sociétés régies par le présent titre et constituées sous la forme de société civile ne répondent des dettes sociales à l’égard des tiers qu’à concurrence de leurs apports ».

–    Un objet immobilier défini :
Art. L. 200-7 « Chaque société d’Habitat Participatif limite son objet à des opérations de construction ou de gestion comprises dans un même programme, comportant une ou plusieurs tranches, d’un même ensemble immobilier ».

–    Une garantie d’achèvement:
Art. L. 200-8 « Chaque société doit également justifier, avant tout commencement de travaux de construction, d’une garantie permettant de disposer des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, dont la nature et les modalités définie par décret en Conseil d’État ».

Ces différentes dispositions communes aux deux types de sociétés ont été rédigées en accord avec l’ensemble des partenaires en faveur de la loi. Le principe de la garantie d’achèvement obligatoire soulève toutefois des questions qui restent à régler dans le cadre de la rédaction des décrets d’application de la loi.