Loi ALUR : où en est-on de la création des « sociétés d’habitat participatif » ?

La loi ALUR approuvée en mars 2014 a permis la reconnaissance de l’Habitat Participatif en tant que « démarche citoyenne » et la création de deux types de sociétés spécifiques pour mettre en œuvre les projets : la coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion.

Ces deux types de sociétés sont nouveaux dans le paysage juridique français et, pour définir plus précisément les conditions de leur création, trois décrets étaient attendus. Un point d’étape a été réalisé par Sylvia Pinel, Ministre du logement, avec l’ensemble des acteurs nationaux de l’Habitat Participatif, dont trois représentants de la Coordin’action, le 6 octobre 2015. Conformément aux engagements de la Ministre, un premier décret dit « général » a été publié le 21décembre 2015.

Les deux autres décrets portant sur la garantie d’achèvement et la valorisation du travail des associés sous forme de parts sociales sont annoncés pour le printemps prochain.

Qu’apporte le décret général ?

Le décret général porte sur les modalités de mise en location des logements, les possibilités de cession ou de donation des parts de la société et les conditions de retrait d’un associé. Tous ces points n’avaient pas été précisés par la loi.

L’un des enjeux portait notamment sur la possibilité de déroger à l’obligation de résidence principale faite aux associés. De ce point de vue, deux durées ont été retenues : 3 ans pour une coopérative d’habitants et 6 ans pour une société d’attribution et d’autopromotion.

Le décret précise par ailleurs les services qui peuvent être offerts par la société à des tiers, ainsi que le fonctionnement de la société, notamment vente ou remboursement des parts sociales, appels de fonds, et, pour les coopératives d’habitants, provisions pour gros travaux.

Les groupes d’habitants qui ont un projet peuvent-ils déjà s’emparer de ces nouveaux statuts ?

A ce stade, les premiers groupes d’habitants qui le souhaitent vont pouvoir solliciter leur notaire pour commencer à travailler sur des statuts de société type « loi ALUR ».

S’ils ont prévu de confier la promotion à un opérateur de logement apportant sa garantie, ils devraient pouvoir dès à présent utiliser le statut de société d’attribution et d’autopromotion.

En revanche, s’ils ont prévu d’assurer eux-mêmes la maîtrise d’ouvrage du projet, y compris le suivi du chantier, ils rencontreront des difficultés lorsqu’ils devront produire la garantie d’achèvement exigée par la loi, tant que le décret d’application relatif à cette garantie n’est pas paru.

Rappelons cependant qu’une société d’habitat participatif peut toujours être constituée sous une autre forme (dont la SCC-société coopérative de construction ou la SCIA-société civile immobilière d’attribution) et si besoin adaptée pour devenir une société selon la loi ALUR.

Afin de faire bénéficier les différents groupes d’habitants en France du travail réalisé par les uns et les autres, la Coordin’action et les associations membres préparent la création d’un observatoire national des nouvelles sociétés d’habitat participatif. Si vous envisagez d’engager la rédaction de vos statuts dans les prochains mois ou de transformer une société existante dans une société de type loi ALUR, nous vous invitons à vous rapprocher d’une des associations membres de la Coordin’action pour le faire savoir et participer à l’observatoire national.

Quand peut-on espérer une application complète des dispositions de la loi Alur sur l’habitat participatif ?

La Coordin’action a pu transmettre différentes contributions pour la rédaction des deux autres décrets et une première version du décret relatif à la garantie d’achèvement a été transmise par le Ministère aux différents partenaires nationaux.

Afin de maintenir ouvert le dialogue avec le Ministère du Logement, les différents acteurs nationaux de l’habitat participatif envisagent d’organiser une journée nationale permettant de faire un point d’avancement en juin 2016.

Nous  vous communiquerons bientôt plus d’informations concernant cette manifestation.